Les diagnostics immobiliers réglementaires pour la vente

Présentation

Le diagnostic amiante est une disposition de politique de santé publique qui a pour objectif de déceler dans les bâtiments la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante.

Quand faut-il le réaliser ?

Le diagnostic amiante est obligatoire pour vendre une maison ou un appartement dont le permis de construire date d’avant le 01 juillet 1997.Il sera exigé à la signature du compromis de vente. 
Dans le cas d´une copropriété, seules les parties privatives doivent être expertisées quant à la présence ou non d´amiante au sein du bien. Dans le cas d’une vente d’une habitation située dans un immeuble collectif d’habitation, notamment les copropriétés d’appartements, le diagnostic amiante avant-vente devra porter sur les parties privatives (l’appartement en lui-même) et il devra être accompagné, au moment de la remise du rapport, de la fiche récapitulative relative aux parties communes du « dossier technique amiante ».

Durée de validité

Sa durée de validité est illimitée si le diagnostic est négatif et a été réalisé après le 1er janvier 2013. Avant cette date, tout diagnostic amiante positif ou négatif devra être renouvelé lors des prochaines ventes. Il est conseillé de le refaire si des travaux ou modifications ont été réaliser.

Présentation

La loi n^o 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite loi Carrez, est une loi française imposant au vendeur d’un lot de copropriété (ou d’une fraction de lot) d’en mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente.

En loi Carrez, il s’agit de mesurer « les planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines et embrasures de porte et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres ».

Cela concerne les appartements, les maisons en copropriété ou encore les locaux commerciaux ou professionnels.

Quand faut-il le réaliser ?

La superficie privative dite superficie loi Carrez est obligatoire en cas de vente immobilière, dès que le bien se situe en copropriété (verticale ou horizontale) et que sa surface est de 8 m² minimum.

Vous avez l’obligation de présenter ce diagnostic en même temps que tous les autres diagnostics immobiliers obligatoires pour une vente d’un bien, c’est-à-dire au moment de la signature du compromis de vente.

Durée de validité

Le diagnostic Loi Carrez a une durée de validité non limité dans le temps si, et seulement si, aucun travaux de rénovation ou d’agrandissement n’a été effectué sur le bien.

Présentation

Depuis le 1er janvier 2011, l’affichage du DPE est obligatoire dès la mise en vente  d’un bien immobilier. Il permet de fournir pour un bien, des informations liées à sa performance énergétique et climatique, ainsi qu’une feuille de route au propriétaire pour la réalisation de travaux et d’économies.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est l’un des dispositifs du Plan Climat.

Vous trouverez dans le rapport :

• le classement du bien selon sa consommation énergétique
• la quantité d’énergie consommée ou estimée
• des recommandations personnalisées pour diminuer la consommation énergétique et améliorer le classement énergétique du bien.

En effet, une fois le diagnostic effectué, le technicien émet des préconisations d’amélioration permettant de repérer les travaux les plus efficaces pour économiser l’énergie. Ces recommandations sont à ce jour purement incitatives. 

Quand faut-il le réaliser ?

Le DPE est l’un des diagnostics exigé à la mise en vente. Les autres diagnostics obligatoires doivent être établis pour la signature du compromis au plus tard.

Suite à la réforme du 1er juillet 2021, il n’y a plus de distinction entre DPE vente et DPE location. Il peut ainsi être utilisé dans les deux cas.

Ce diagnostic est obligatoire mais sa valeur est uniquement informative. Seules les constructions provisoires érigées pour moins de 2 ans, les bâtiments indépendants dont la surface hors œuvre brute n’excède pas 50m², les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel ne nécessitant qu´une faible quantité d´énergie (hors lieux d´habitation), les constructions historiques et les lieux de culte sont exemptés de cette obligation.

Durée de validité

10 ans à partir du 1 Juillet 2021. 

Présentation

Depuis le 1er janvier 2009, le Diagnostic Electrique immobilier a été mis en place avec pour objectif l’identification des risques liés à une installation électrique vétuste ou mal réalisée. Le diagnostic Électricité est obligatoire dans le cadre d’une vente si toute ou une partie de l’installation électrique a plus de 15 ans.

Quand faut-il le réaliser ?

Vous devez réaliser un Diagnostic électrique sur les parties privatives de votre bien à usage d’habitation si vous souhaitez le vendre ou le louer et qu’il comporte une installation électrique de plus de 15 ans.

Si des anomalies sont repérées lors du diagnostic, elles sont détaillées dans le rapport et les risques y sont notés. Le rapport peut également vous proposer d’autres recommandations pour améliorer votre installation.

Durée de validité

Sa durée de validité est de 3 ans pour la vente. 

Présentation

Un Diagnostic Gaz est obligatoire dans le cadre d’une vente si votre bien immobilier a plus de 15 ans. Son objectif est d’assurer la sécurité des personnes. 

Le diagnostic gaz consiste au contrôle des équipements fixes d’alimentation en gaz naturel (chaudière, radiateurs, etc.), de vérifier l´état des tuyauteries, accessoires de raccordement, des appareils de production d´eau chaude sanitaire et des systèmes de ventilation et d´aération du logement.

Quand faut-il le réaliser ?

Depuis 2007, le diagnostic gaz est obligatoire pour la vente d’un bien équipé d’une installation de plus de 15 ans. Il a été mis en place pour identifier les risques de fuite de gaz pouvant porter atteinte à la sécurité des occupants d’une maison ou d’un appartement.

Durée de validité

Il a une durée de validité de 3 ans pour la vente. 

Présentation

Avant le 1er janvier 1949, la peinture au plomb était autorisée. Aujourd’hui, en se dégradant, les revêtements (peintures, tapisseries…) rendent le plomb accessible et engendrent des risques pour la santé notamment à l’occasion de travaux de décapage de peinture au plomb. Si le logement que vous souhaitez vendre  a été construit avant 1949, vous êtes obligé d´annexer à la promesse de vente ou au bail relatif à votre bien immobilier un diagnostic plomb (nommé aussi Constat de Risque d´Exposition au Plomb (CREP)). 

Quand faut-il le réaliser ?

La règlementation plomb est appliquée aux biens à usage d’habitation construits avant le 1er janvier 1949, date à partir de laquelle l’utilisation de la peinture au plomb est interdite. Il doit être réalisé sur les parties privatives et communes d’un bien immobilier qu’il soit mis en vente. La plupart du temps, il s’agit de peinture au plomb, d’usage autrefois très courant, mais également de tapisseries au plomb ou de feuilles de plomb, utilisées pour limiter l’humidité.

Le diagnostic plomb est à annexer, avec l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires, au compromis de vente. 

Durée de validité

Dans le cadre d’une vente, le diagnostic plomb doit avoir été réalisé au maximum 1 an avant la signature d’un acte de vente.

Si aucune trace de plomb n’est détectée dans un logement, le rapport de diagnostic est valable à vie à partir de 2012.

Présentation

Selon les zones géographiques, le propriétaire vendeur doit informer le futur acquéreur des risques encourus. Le diagnostic ESRIS, sert à protéger les personnes, les biens immobiliers et l’environnement en informant les acquéreurs sur la situation d’un bien au regard des risques naturels, miniers et technologiques en établissant une liste des risques majeurs :

• Les risques naturels concernent l’exposition d’une population à un évènement catastrophique d’origine naturelle, comme les avalanches, feux de forêts, inondations, mouvements de terrain, tempêtes, séismes et éruptions volcaniques mais également les raz de marées ou encore les canicules et les cyclones.
• Les risques miniers : sont liés aux cavités souterraines artificielles et abandonnées qui peuvent provoquer des effondrements, appelés marnières. Les manifestations en surface de l’abandon de ces cavités se font sentir à plus ou moins long terme.
• Le PPRM (Plan de Prévention des Risques Miniers) délimite des zones de danger et des zones de précaution, définit les mesures de prévention, protection et sauvegarde à prendre ainsi que les mesures d’aménagement, d’utilisation et d’exploitation.
• Les risques technologiques sont principalement lié aux activités industrielles des établissements classés « SEVESO ». Cela peut être liés à des accidents industriels, nucléaires, des ruptures de barrage ou encore de transport de matières dangereuses.
• Le risque de pollution du sol est souvent lié à des activités industrielles antérieures au changement d’usage d’une parcelle. Cette information est renseignée au sein des secteurs d’information sur les sols (SIS), si un potentiel risque existe.
• Le risque de présence du Radon est souvent lié à la désintégration de l’uranium et du radium présents dans la croûte terrestre. Ce gaz radioactif d’origine naturel se retrouve souvent dans les roches volcaniques ou granitiques.

Quand faut-il le réaliser ?

Que vous souhaitiez mettre en vente un bien (bâti ou non), vous êtes dans l’obligation de faire réaliser un ESRIS – ERP, ancien diagnostic ERNMT. Cette obligation porte aussi bien sur des bâtiments complets que sur des lots de copropriété et des terrains nus.

Durée de validité

Pour être valide, le diagnostic ERNMT – ERP doit avoir une durée de validité de moins de 6 mois au moment de la signature du contrat de vente.

Présentation

Le diagnostic Termites, réglementé par la loi n°99-471 du 8 juin 1999, consiste en la recherche de présences ou non de termites dans une maison ou un appartement et dans un rayon de 10 mètres autour de ce bien.

Quand faut-il le réaliser ?

Vous devez faire réaliser un Diagnostic Termites sur les parties privatives de votre bien immobilier si vous souhaitez le vendre et s’il se situe dans une zone classée à risques par un arrêté préfectoral.

Dans tous les cas, vous devez obligatoirement présenter la conclusion de la recherche de termites du bois au futur acquéreur au moment de la signature du compromis de vente ou de l’acte de vente chez le notaire.

Durée de validité

Votre diagnostic de recherche de termites est valable 6 mois à compter de sa réalisation. Cependant, si vous n’avez pas vendu votre bien au bout de 6 mois, nous vous proposons de réactualiser le diagnostic.

Il est extrêmement important de présenter un diagnostic valide lors de votre transaction. Un diagnostic termite valide vous permettra de vous exonérer de tout risque de vice caché. Si après l’achat du bien la présence de termites est confirmée, l’acheteur pourra se retourner contre l’ancien propriétaire.